Cerchiamo ora di capire meglio quali siano i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria ed in quali casi è necessaria se non obbligatoria la firma di un tecnico abilitato, secondo quanto stabilito dal Testo Unico dell’ edilizia

Manutenzione ordinaria: definizione del TU edilizia

L’art. 6 del D.P.R 380/2001 prevede che gli interventi di manutenzione ordinaria possano essere eseguiti senza titoli abilitativi, perché attività di edilizia libera.

Ai sensi dell’art. 3 comma 1 lettera a) costituiscono opere di manutenzione ordinaria “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.”

Gli impianti tecnologici a cui si riferisce l’art. 3 sono quelli di riscaldamento, elettrico, gas cottura, idrico sanitario, canna fumaria, condizionamento e ricambio dell’aria. Per quanto riguarda le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione, esso intende ad esempio quelle di:

  • ricostruzione, rinnovamento e sostituzione di pavimenti interni ed esterni;
  • rifacimento, riparazione e tinteggiatura pareti interne ed esterne;
  • sostituzione, rinnovamento e riparazione infissi interni ed esterni e inferriate o altri sistemi anti intrusione;
  • riparazione sostituzione e rinnovamento di grondaie, tubi e pluviali;
  • riparazione, integrazione ed efficientamento di impianti elettrici, gas, igienico e idro sanitario.

Manutenzione straordinaria: definizione TU edilizia

L’art. 3 del D.R.R 380/2001 definisce alla lettera b) gli interventi di manutenzione straordinaria, come i lavori necessari per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. Non è concesso alterare la volumtria totale dell’ immobile ne alterarne la destinazione d’ uso ma è possibile effettuare interventi consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici, sempre senza modificarne la destinazione d’ uso.

Le opere di manutenzione straordinaria sono contraddistinte dalla necessità di un titolo abilitativo per eseguirne i lavori.

Manutenzione straordinaria: CILA

Le opere di manutenzione straordinaria comportano interventi più incisivi sull’immobile. Per questo la legge n. 73/2010 prevede l’obbligo della comunicazione asseverata (CILA), da parte del proprietario, usufruttuario o inquilino dell’immobile, allo Sportello Unico per l’Edilizia.

In realtà, poiché per eseguire questi interventi è necessario rivolgersi ad alcuni professionisti (ingegnere civile, architetto, geometra) che ne dichiarino la regolarità dell’opera, la comunicazione può essere eseguita anche dagli stessi previa delega.

La comunicazione asseverata (CILA), deve riportare:

  • i dati che consentono di identificare l’impresa o la ditta che eseguirà i lavori;
  • o l’espressione “lavori in economia” se sarà il proprietario a compiere le opere di manutenzione.

A titolo puramente esemplificativo, tra le opere di manutenzione che richiedono la comunicazione asseverata al Comune (CILA), troviamo:

  • il rifacimento o la creazione allacci fognari che modificano il percorso e le caratteristiche della rete;
  • lo spostamento di tramezzi e mura divisorie interne purché non portanti;
  • l’apertura o la chiusura di porte ed infissi;
  • la creazione di piscine;
  • il frazionamento o accorpamento di unità immobiliari che non comportino la modifica della volumetria degli edifici e della destinazione di uso.

Manutenzione straordinaria: SCIA

Gli interventi strutturali, che hanno come conseguenza l’aumento delle unità immobiliari e l’incremento dei parametri urbanistici, richiedono la segnalazione certificata di inizio attività.

Attestato APE e comunicazione ENEA

Per ottenere il BONUS CASA non occorre l’ attestato Ape . Per i lavori che comportanoanche un risparmio energitico, resta invece necessaria la comunicazione ENEA.